Корректировка на местоположение. Местоположение имеет решающее значение, особенно для коммерческой недвижимости. К факторам местоположения относятся:

1. Престижность района расположения объекта как социальный фактор, характеризуемый сосредоточением в микрорайоне знаменитых пользователей или объектов, в том числе исторических и архитектурных памятников, заповедных зон, других достопримечательностей.
2. Удаленность его от центра деловой активности и жизнеобеспечения, в том числе от административных, общественных, финансовых, торговых, складских комплексов, источников снабжения ресурсами и объектов-конкурентов, всего того, что характеризуется понятием «си-тус» объекта (или его экономическое местоположение).
3. Транспортная и пешеходная доступность объекта, в том числе близость его к основным и вспомогательным транспортным магистралям, к парковкам для автомобилей и к остановкам общественного транспорта.
4. Качество ближайшего окружения, в том числе тип застройки и архитектурные особенности строений, близость к рекреационной зоне - лесу, парку, озеру, реке, а также удаленность от источников экологического дискомфорта - свалок, химических и других вредных производств.
Влияние различий всех факторов этой группы на цены сделок с объектами-аналогами и объектами оценки учитывается при корректировке цен сделок методами сравнительного анализа на основе рыночных данных.

Корректировка на физические характеристики объекта . Физическими характеристиками обладают и земельный участок, и улучшения.

К характеристикам земельного участка относятся: размер, форма, топографические и геологические параметры, уровень подготовленности (избавления от растительности и неровностей) земельного участка и качество почвенного покрова. При этом из топографических параметров участка важнейшими являются неровности поверхности, наличие склонов, холмов, рвов и скальных образований.
Из геологических параметров наибольшего внимания заслуживают прочностные характеристики (несущая способность) пород земной коры под участком, наличие и режимы проявления грунтовых вод.

Полезны также сведения о возможном залегании полезных ископаемых (как источнике возможных обременении в будущем).

Из характеристик улучшений основное внимание уделяется размерам здания, включая строительный объем, этажность и номер этажа помещения. Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.

В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу).

Кроме характеристик собственно строения существенными оказываются и характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок. Корректировка на различие размеров помещений и строительного объема осуществляется на основе данных о рыночной стоимости единицы площади или единицы объема строения данного типа. Поправки на различия величин площади земельных участков в составе объекта-аналога и объекта оценки определяются на основе данных о рыночной стоимости единицы площади земельного участка. При оценке и внесении поправок к ценам сделок с объектами-аналогами, имеющими размеры, отличные от размеров объекта оценки, полезным будет использование методов корректировки удельных цен.
Поправки, связанные с потребностью в ремонте, рассчитываются по величине издержек на проведение ремонтных работ с добавлением прибыли предпринимателя, рассчитанной по норме отдачи на капитал, вложенный в новое строительство.

Выполнив анализ рыночных данных, определить корректировку на разницу в площади, а также корректировки на разницу в количестве мест в гараже и на наличие камина. Решение
1. Определим корректировку на разницу в площади. Выберем для сравнения ОС1 и ОСЗ (остальные элементы сравнения у выбранных объектов одинаковы):
83 000 — 78 000 — 5000 дол.
2. Определим корректировку на разницу в количестве машино-мест в гараже. Выберем для сравнения ОС2 и ОС4:

Произведем корректировку ОС2 по площади: 76 500+ 5000 = 81 500 дол.;
- произведем корректировку на разницу между гаражами: 81500-80 000= 1500 дол.
-
3. Определим корректировку на наличие камина. Выберем для сравнения ОС1 и ОС2:

78 000 — 76 500 = 1500 дол.

Корректировка на экономические характеристики объекта . Корректировка на экономические характеристики объекта используется в первую очередь для объектов, приносящих доход, чтобы сравнивать качество, стабильность и риск денежных потоков.

К экономическим относятся характеристики, которые оказывают влияние на доходность объекта.
Существенным для экономики и ценности объекта являются возможности экономии ресурсов.
От отношения полезной площади к общей площади помещений зависит характеристика доходности объекта: чем больше это отношение, тем больше отношение дохода к затратам на эксплуатацию объекта и тем меньше доля суммы, подлежащей резервированию на воспроизводство объекта (возврата капитала) в чистом доходе от сдачи объекта в аренду. Корректировка на отличие этой характеристики для объекта-аналога и объекта оценки может быть выполнена капитализацией перерасхода средств на налоги, страховку, эксплуатационные, коммунальные платежи и другие операционные расходы за «избыточные» квадратные метры вспомогательных и технических помещений.

Невозможность контроля (при отсутствии счетчиков расходов) 1 и минимизации потерь тепла и других ресурсов (из-за конструктивных: особенностей улучшений) ведет к увеличению коэффициента операционных расходов, а также к уменьшению чистого операционного дохода и стоимости. Потеря стоимости вследствие отсутствия счетчиков может быть оценена как стоимость установки последних.
Потери стоимости из-за недостатков проекта или конструкций, приводящих к различию расходов ресурсов для объекта оценки и объекта-аналога, оцениваются по разнице коэффициентов операционных расходов.

Корректировка на использование объекта . Корректировка на использование объекта проводится, если для объекта оценки имеются некоторые законодательные ограничения в использовании по сравнению с сопоставимым объектом.

Использование объекта-аналога до и после продажи может не в полной мере соответствовать принципу наиболее эффективного использования. Так, например, при выполнении обязательного требования о соответствии этому принципу набора функций, реализуемых на объекте, весьма часто не в полной мере реализуется потенциал объекта для извлечения скользящих или прочих доходов, не используются дополнительные меры стимулирования арендаторов для уменьшения потерь от недозагрузки и неплатежей. Это обстоятельство должно учитываться путем корректировки цены сделки с объектом-аналогом рыночно обоснованной поправкой к величине эффективного валового дохода.

Корректировка на наличие дополнительных компонентов стоимости . Корректировка на наличие дополнительных компонентов стоимости, не относящихся к объекту оценки, используется при наличии предметов собственности, включенных в сделку купли-продажи объекта недвижимости, таких как оборудование, мебель, предметы искусства и пр.

Наличие или отсутствие необходимых или желательных элементов сервиса, включая дополнительные компоненты, не относящиеся к недвижимости, также может оказывать существенное влияние на цену сделки. Отсутствие или недостатки телефонных линий, центральной или местной системы отопления, системы газо-, водо- и энергоснабжения, канализационных систем приводит к снижению ценности объекта. При наличии этих недостатков у объекта-аналога цену сделки надлежит корректировать в сторону увеличения. Если эти недостатки присущи объекту оценки, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения. При наличии магистральных коммуникаций соответствующего профиля вблизи объекта величина корректировки определяется затратами на подключение к этим коммуникациям с учетом прибыли предпринимателя. При отсутствии магистральных коммуникаций корректировки определяются затратами на создание автономных систем обеспечения объекта ресурсами и удаления отходов (также с учетом прибыли предпринимателя).

Для большинства доходных функций весьма важным условием является наличие парковки для автотранспорта. При этом эталонным считается вариант, когда минимальное число парковочных мест не меньше максимально возможного. Любое отклонение от требования «эталона» приводит к необходимости соответствующей корректировки цены сделки (как правило, путем капитализации будущих затрат покупателя на постоянную или временную аренду части прилегающих территорий).

Наличие или отсутствие на объекте технических средств систем безопасности (в достаточном количестве и должного качества), а также договорных отношений с надежной службой безопасности оказывают (за редкими исключениями в нетипичных случаях) влияние на сумму сделки. В этом случае корректировку цены сделки можно выполнить путем добавления (исключения) затрат (с прибылью предпринимателя) на установку (ремонт, замену) оборудования и поиск партнера из числа фирм, специализирующихся на обеспечении безопасности.

Нередко в цену продажи объекта-аналога включаются предметы собственности, не являющиеся элементами объекта недвижимости: торговое или офисное оборудование, личное имущество собственника или управляющего (первый вариант). Иногда подобного рода элементы (фикстуры) оказываются в составе недвижимого имущества, являющегося объектом оценки (второй вариант). В таких случаях скорректированная цена сделки (расчетная цена объекта оценки) находится путем уменьшения цены (в первом варианте) или увеличения (во втором варианте) цены сделки с объектом-аналогом на расчетную величину стоимости этих элементов.

Реализация факторов этой группы ведет к увеличению ставки арендной платы. Если эти элементы присущи только объекту-аналогу и не реализуемы для объекта оценки, то ставка арендной платы объекта-аналога подлежит корректировке в сторону уменьшения. Размеры корректировок определяются сравнительным анализом рыночных сделок по договорам аренды, а также оценками дополнительных затрат на приобретение сервисных услуг арендаторами самостоятельно, «на стороне».
Рассмотрим несколько примеров проведения корректировок.

Следовательно, рыночная стоимость объекта оценки составляет 55 650дол.

Расчет поправки по местоположению:

П 2ан = 10000/9000 – 1 = 0,11 или +11%

П 3ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%

П 4ан = 10000/9500 – 1 = 0,053 или +5,3%

В основе экспертного метода расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертный метод расчета и внесения поправок обычно используются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Пример.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. По данным парных продаж поправка не могла быть выявлена методом парных продаж, т.к. цены увеличивались в диапазоне 10-30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета поправок не было выявлено.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны поправки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога.

Таблица 5.2. Пример определения величины поправки на время продажи

Расчет поправки на время продажи:

П вр пр = (1 + ∆I цен) (tоц – t ан) – 1, (5.3)

где П вр пр – поправка на время продажи;

∆I цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка;

tоц – tан – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 20% в год.

П 1ан = (1+0,2) 0,25 – 1 = 0,047 или + 4,7%

П 3ан = (1+0,2) 0,5 – 1 = 0,095 или +9,5%

П 4ан = (1+0,2) 1 – 1 = 0,2 или +20%

Статистические методы. Суть статистических методов состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Пример.

Необходимо определить величину поправки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и была выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V сотки) и удаленности от города (L).

V сотки = – 120,75٠ L + 14970,78, рублей

L – расстояние до МКАД, км

Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города, исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города.

Пуд.гор. =∆V сотки = f (∆L) = – 120,75٠ ∆ L

∆L = Lоц – Lан,

Lоц – расстояние до города оцениваемого объекта;

Lан - расстояние до города от аналога.

Таблица 5.3.

материал.

С начала 2015 года суды общей юрисдикции в ряде регионов начали «закручивать гайки» и высказывать собственную развернутую позицию относительно качества отчетов об оценке. Как неоднократно отмечали в своих выступлениях представители НП «СРОО «Экспертный совет», судьи дословно вычитывают ФСО и дают замечания, которые могут считаться формально корректными, хотя по существу являются незначимыми. Это лишний раз показывает с какой внимательностью нужно формулировать тексты ФСО при их разработке, проверяя на возможность двойственного, расширительного или системного некорректного толкования.

В качестве типичного примера можно рассмотреть замечания на отчеты об оценке из решений Московского, Новосибирского и Челябинского областных судов 2015 года. Замечания судов практически полностью сконцентрированы на аналогах (не описаны, недостоверно описаны, не учтены характеристики, некорректно внесены поправки), укрупненно их можно представить следующими пунктами, к которым НП «СРОО «Экспертный совет» предлагает свои рекомендации по усилению отчета об оценке.

Обратите внимание, что рекомендации относятся к типичной оценочной ситуации - они могут быть использованы в конкретном отчете об оценке, если у Оценщика по результатам анализа специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры нет оснований считать иначе.

Замечание 1. Не учтено разрешенное использование объектов аналогов, вместо этого оценщиком используется «функциональное назначение» земельных участков. Судья апеллирует к утвержденным видам разрешенного использования (ВРИ) и указывает, что при этом нет корректировки на различия в по видам использования.

1.1. ВРИ может быть изменен без значительных временных и материальных затрат. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории городского или сельского поселения может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения ВРИ указаны в градостроительном регламенте в качестве основных ВРИ или являются вспомогательными по отношению к существующим основным или условно разрешенным видам использования. Подробно об основных и вспомогательных ВРИ - в Градостроительном кодексе РФ, Глава 4, статья 30, 37. Дополнительные комментарии можно посмотреть .

1.2. В рыночном обороте в коммерческих предложениях по продаже часто используются термины типа функционального назначения, при этом продавцы зачастую ВРИ не указывают, что дополнительно подтверждает вышеуказанные выводы. Например, в крупнейших базах по данному фактору имеются следующие классификации земельных участков (можно приложить принтскрины с этих сайтов):

• realty.dmir.ru - коммерческие, некоммерческие;
• www.cian.ru - СНТ, ИЖС, промназначения;
• www.avito.ru - поселений, сельхозназначения, промназначения;
• irr . ru - населенных пунктов, сельхозназначения, промназначения, особохраняемые, водный, лесной фонд.

1.3. Ценообразующим фактором часто является скорее тип (функциональное назначение) окружающей застройки. Например, на территории промышленной застройки завода могут располагаться участки, с разрешенным использованием под административные здания, здания столовых, магазина и прочие здания из других ВРИ, при этом рыночная стоимость таких земельных участков будет формироваться стоимостью земельных участков промназначения, которые их окружают.

1.4. Встречаются ситуации, когда при прочих равных условиях даже категория земель может не влиять на стоимость для земельных участков схожего разрешенного использования. Например, стоимость земельных участков категории земель промышленности сопоставима со стоимостью земельных участков населенных пунктов с разрешенным использованием под промобъекты и т.п.

1.5. Следует также отметить, что и при кадастровой оценке объекты разных ВРИ схожего функционального назначения часто рассчитываются по одной модели с одними и теми же ценообразующими факторами, что можно увидеть в отчетах из фонда данных Росреестра.

Замечание 2. Не учтено наличие объекта недвижимости (как важной характеристики) на оцениваемом земельном участке (указание на нарушение п.4 ФСО№3).

Рекомендации по усилению отчета об оценке: целесообразно привести цитату из ФСО7 п. 20 (или ссылку на этот пункт), согласно которому «рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный , предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. »

Замечание 3. Нет идентифицирующих сведений аналогов, поэтому невозможно проверить местоположение, площадь и другие характеристики. Нет кадастровых номеров аналогов, поэтому нельзя получить информацию о характеристиках и сделках.

• Согласно п.14 ФСО№1 «объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»
• Согласно п. 22 ФСО №1 «Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

« б) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

в) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому».

• Согласно п. 22 ФСО №7:

« а) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

б) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке» .

Таким образом, федеральные стандарты оценки не содержат требований об указании кадастровых номерах аналогов либо иных идентификационных сведений, а также требований об обеспечении проверки информации об их характеристиках и сделках.

В части проверки достоверности информации - см. ниже.

Замечание 4. Расхождения по площади и по местоположению - нет анализа сопоставимости, нельзя признать аналогами.

Рекомендации по усилению отчета об оценке: согласно вышеуказанным требованиям законодательства (см. п.2 настоящих Рекомендаций) в части применения сравнительного подхода отсутствуют требования по анализу сопоставимости.

При этом относительно аналогов в п. 22 б) ФСО №7 указывается, что «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». То есть критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

Можно порекомендовать включать в отчет об оценке информацию, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (например, земельных участков коммерческого назначения, либо земельных участков под размещение производственно-складской недвижимости) и сопоставимы по ценообразующим факторам. В частности, имеют единый состав ценообразующих факторов (можно их перечислить).

В замечаниях суда также иногда указывают, что объекты сильно разнятся по площади и местоположению. В таком случае в отчете можно указать, что площадь объектов-аналогов находится в таком-то диапазоне, что относится к одному сегменту рынка.

Относительно схожести местоположения можно привести п. 11 б) «определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта». То есть в отчет можно внести информацию, что территории расположения объектов аналогов схожи по своим экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

Замечание 5. Корректировка на площадь на основании таких-то публикаций Власова А.Д. - не соответствует назначение, устаревшее исследование.

5.1. Показать, что, несмотря на то, что исследование было сделано давно и по другому сегменту (другому региону, другому ВРИ), сегменты, к которым относятся аналоги и объект оценки, сопоставимы по критерию относительного влияния площади объекта на его стоимость, равно как и относительное влияние на стоимость практически не изменяется в течением времени, поэтому имеющимися отличиями можно пренебречь.

5.2. Воспользоваться другими источниками для внесения корректировки на площадь.

5.3. Сделать самостоятельные расчеты, построив собственную зависимость.

5.4. Обосновать корректировку на площадь экспертным методом с учетом требований ФСО.

5.5. Использовать аналоги из одного сегмента, не требующего внесения корректировки на стоимость единицы сравнения.

Замечание 6. В источниках информации нет данных, подтверждающих характеристики (например, распечатки не содержат информацию о рельефе, доступности, ограничений и обременений, категории, виде разрешенного использования, сведений о доступе к подключению). Не приведена ссылка на достоверные источники, из которых была взята информация об аналогах.

Рекомендации по усилению отчета об оценке - в соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, то есть информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена; а также принципа однозначности - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования.

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, также указаны в ФСО № 3.

В п. 10 ФСО № 3 указано, что «в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов».

При этом, в соответствии с п/ 19 ФСО №1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Законодательство об оценочной деятельности возлагает на Оценщика обязанность по анализу используемой информации. Так, в п. 19 ФСО № 1 указано, что «Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы».

Самым распространенным методом, применяемым всеми оценщиками для проверки информации, указанной в объявлениях в сети Интернет, на предмет достоверности, является уточнение характеристик по телефонам, указанным в данных объявлениях.

Таким образом, Оценщик в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности осуществил проверку информации, используемой в отчете, обеспечив тем самым соблюдение принципов обоснованности и однозначности. Неосуществление указанных выше действий Оценщиком привело бы к нарушению основных принципов оценки.

Можно предложить указывать в качестве источника информации по характеристикам аналогов (например, рельеф, форма, обеспеченность коммуникациями) результаты визуального осмотра.

В целом можно рекомендовать усилить работу с аналогами, чтобы они были полностью описаны по всем ценообразующим факторам, при этом информация имела максимально достоверный характер. Необходимо учесть, что ценообразующие факторы (содержание, значения и степень влияния на стоимость) должны быть одинаково описаны по тексту всего отчета об оценке в блоках описания объекта оценки, анализа рынка, описания объектов-аналогов и внесения корректировок. Стоит обратить внимание, что в настоящий момент все отчеты, направляемые в комиссию по оспариванию, размещаются в фонде данных Росреестра, где можно проанализировать аналоги, используемые оценщиками в данном регионе.

Можно предложить вставить в отчет об оценке следующую формулировку:

В ряде случаев часть необходимых для оценки данных по объектам-аналогам может быть не указана в объявлениях (или других источниках информации) или указана неточно. В таких ситуациях для выполнения требований п. 19 ФСО №1 в части проведения анализа достаточности и достоверности исходной информации Оценщик уточнял характеристики аналогов по телефонам, указанным в источниках информации. Характеристики аналогов, применяемые в расчетах, соответствуют результатам этого анализа.

Кроме того, рекомендуем для регионов, где суды взялись подробно разбирать отчеты и давать некорректные замечания, входя в процесс сразу ходатайствовать о назначении судебной экспертизы на установление стоимости, имея уже пару ответов (чтобы был выбор) от компаний, которые готовы ее провести. Соответственно судебный эксперт даст сопоставимый результат оценки. Практика показывает, что судьи в целом намного лучше относятся к судебной экспертизе и в редких случаях подвергают ее самостоятельной критике. В качестве итогового результата суд, как правило, принимает результат судебной экспертизы.

Это путь несколько повышает затраты заказчика, но в ряде регионов является очень эффективным.

Так как участки земли, даже типовые или соседствующие, имеют отличия. Сопоставление их параметров при сравнительном методе оставляет ряд нестыковок, требующих особого внимания. Корректирующие правки при оценке недвижимости призваны компенсировать эти отличия между объектом оценки и аналогами, привлечёнными для анализа с целью формирования максимально адекватной стоимости.

Главными факторами, являющимися обоснованием и основой корректировок при оценке земельного участка, можно считать следующие поправки:

• На торг

Конъюнктура рынка и экономическая ситуация в регионе, безусловно, влияют на стоимость недвижимости. Кроме того, существует неизбежное снижение цен во время торгов. От того стоимость, прописанная в выбранной для сопоставления сделке, не является релевантной заключению после проведения её оценки. Это учитывают эксперты при внесении подобной корректировки.

• На право владения

Данная поправка необходима при оценке земельных участков, включённых в состав единого объекта недвижимости либо сформированном несколькими раздельными. Кроме того, возникают случаи, когда объект-аналог, наиболее близкий по прочим параметрам, отличается от объекта оценки типом оформленных прав.

• На дату продажи

Иными словами, на условия рынка. Динамика цен на недвижимость, зависящая от многих факторов, не может не искажать возможное представление о прошлой стоимости аналогичных объектов. Кризисы и подъёмы формируют цены на площадь и особым образом сказываются на спросе на некоторые объекты собственности. Для правильного составления корректировки необходим тщательный анализ аналогичных договоров, заключаемых в схожих условиях за определённый период времени.

• На местоположение

Расположение участка также влияет на его стоимость. Сюда относится близость других населённых пунктов и их специфика, природные географические объекты, влияющие на коммуникации, климат, экологию территории и транспортную доступность.

• На площадь

Размер и форма участка, метраж и расположение объектов, влияющих на территориальную целостность, вкупе формируют один из самых важных критериев оценки недвижимости. И поэтому они требуют внимания при составлении правок во время анализа ценообразования на рынке. Удельная стоимость квадратного метра снижается, в зависимости от увеличения площади участка.

• На наличие коммуникаций

Стоимость земельного участка, особенно за чертой города, формируется с учётом его благоустройства: уже отлаженных на нём инженерных коммуникаций и потенциальных возможностей проведения газа, света и воды. Состояние линий и трубопровода также учитывается при составлении данной корректировки.

• На состояние территории

Назначение земельного участка может подразумевать возведение строений, посадку растительности и полевые работы, всё это требует соответствия качества почв и особенностей рельефа существующим стандартам. Оттого эти критерии не могут не влиять на оценку территории.